안녕하세요 자룡입니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택, 부동산 투자의 꽃이라고 볼 수 있습니다. 이거 모르면 앙꼬 없는 찐빵입니다. 많이들 말씀하십니다. 1,2,3법칙. 그런데 말입니다. 1,2,3법칙을 만족시켜도 상황에 따라 과세가 될 수도 비과세가 될 수도 있게 되었습니다. 일시적 1가구 2주택 각 케이스별로 비과세를 받을 수 있는지 없는지 확인해보도록 하겠습니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 요약 : 1.2.3 법칙
21년 전부터 통용되는 1,2,3법칙입니다. 종전주택을 A, 새로 구입한 주택을 B로 칭하겠습니다.
- 종전주택 A를 구입한 뒤 적어도 1년 뒤 새로운 대체 주택 B를 구입한다. (A와 B 매수시점 사이 1년의 공백 필요)
- 종전주택 A는 최소 2년은 보유한다. (조정 지역은 2년 거주 필요합니다.)
- 종전주택 A는 새로운 주택 B를 구입한 날로부터 3년 안에 매도해야 한다.
| 기존 주택 | 대체 주택 | 차이 | 계산법 (앞-뒤) | 비고 | ||
| 매수 시점 | 2020 | 2022 | 2 | 2021 | 2020 | 1법칙 : 기존주택과의 매수시점 갭차이를 1년 이상 요 |
| 현재 시점 | 2022 | 2 | 2022 | 2020 | 2법칙 : 기존주택은 적어도 2년 이상 보유 (조정 지역은 거주) | |
| 매도 시점 | 2024 | 2 | 2024 | 2021 | 3법칙 : 기존주택은 대체 주택 매수 시점서부터 3년 이내 판매 요 | |
예시입니다. 종전 주택 A를 2020년에 매수했습니다. 그리고 대체 주택 B를 2021년에 매수했습니다. 그러면 1번 조건 성립합니다. 종전주택 매수 후 1년의 공백 이후에 B주택을 매수했으니까요. 그리고 2022년이 되었습니다. 종전주택 A는 2020년에 구매했으니 2년 보유조건 2법칙을 충족합니다. 여기서 조정 지역은 2년 거주입니다. 시간이 지나 2024년이 되었습니다. 새로운 주택 B의 매수시점인 21년으로부터 3년 이내, 즉 2024년 안에 종전주택 A를 매도하면 A에 대하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
여기서 신규 주택이 조정 대상 지역이면 3법칙 요건이 시기에 따라 달라집니다.
- 신규 주택 취득시기가 2018.9.13 대책 이전인 경우 : 처분기한 3년
- 신규 주택 취득시기가 2019.12.16 대책 이전인 경우 : 처분기한 2년
- 신규 주택 취득시기가 2019.12.16 대책 이후인 경우 : 처분기한 1년
종전 주택A가 조정 대상 지역이라면 3법칙의 기한이 변경된다
- 종전 주택 취득시기가 2018.9.13 대책 이전인 경우 : 처분기한 3년
| 기존 주택 | 대체 주택 | 차이 | 계산법 (앞-뒤) | 비고 | ||
| 매수 시점 | 2018 | 2021 | 1 | 2021 | 2018 | 1법칙 : 기존주택과의 매수시점 갭차이를 1년 이상 요 |
| 현재 시점 | 2022 | 4 | 2022 | 2018 | 2법칙 : 기존주택은 적어도 2년 이상 보유 (조정 지역은 거주) | |
| 매도 시점 | 2024 | 3 | 2024 | 2021 | 3법칙 : 기존주택은 대체 주택 매수 시점서부터 3년 이내 판매 요 | |
예시입니다. 현재 시점 22년입니다. 종전 주택 A 18년 09월 13일에 샀다고 가정합니다. 그렇다면 2법칙에서 4년 보유로 기산 되면서 1,2 법칙 모두 만족합니다. (2년 이상 거주는 필수) 매도시점은 대체 주택 구입 시점인 21년 이후 3년 안에, 즉 24년 내에 매도하면 비과세 충족합니다.
- 종전 주택 취득시기가 2019.12.16 대책 이전인 경우 : 처분기한 2년
| 기존 주택 | 대체 주택 | 차이 | 계산법 (앞-뒤) | 비고 | ||
| 매수 시점 | 2019 | 2021 | 2 | 2021 | 2019 | 1법칙 : 기존주택과의 매수시점 갭차이를 1년 이상 요 |
| 현재 시점 | 2022 | 3 | 2022 | 2019 | 2법칙 : 기존주택은 적어도 2년 이상 보유 (조정 지역은 거주) | |
| 매도 시점 | 2023 | 2 | 2023 | 2021 | 18.09.13~19.12.16 기간에 종전주택 구입시 처분기한 2년임 | |
종전주택 조정 대상 지역에 해당하고 19년 08월에 주택을 구입했다고 칩시다. 대체 주택 21년에 매수합니다. 1법칙 만족합니다. 현재 22년이라면 2법칙 또한 3년 이상 거주/보유로 만족합니다. 여기서 3법칙 매도기한이 촉박해집니다. 대체 주택을 구입한 날짜로부터 2년 이내, 즉 2023년 안에 종전 주택 A를 매도해야 비과세 혜택이 가능합니다.
- 종전 주택 취득시기가 2019.12.16 대책 이후인 경우 : 처분기한 1년
| 기존 주택 | 대체 주택 | 차이 | 계산법 (앞-뒤) | 비고 | ||
| 매수 시점 | 2020 | 2021 | 1 | 2021 | 2020 | 1법칙 : 기존주택과의 매수시점 갭차이를 1년 이상 요 |
| 현재 시점 | 2022 | 2 | 2022 | 2020 | 2법칙 : 기존주택은 적어도 2년 이상 보유 (조정 지역은 거주) | |
| 매도 시점 | 2022 | 1 | 2022 | 2021 | 19.12.16 이후 기간에 종전주택 구입시 처분기한 1년임 | |
종전주택 조정 대상 지역에 해당하고 20년 01월에 주택을 구입했다고 칩시다. 대체 주택 21년에 매수합니다. 1법칙 만족합니다. 현재 22년이라면 2법칙 또한 2년 이상 거주/보유로 만족합니다. 3법칙 매도기한은 더 촉박해집니다. 대체 주택을 구입한 날짜로부터 1년 이내, 즉 2022년에 종전 주택 A를 매도해야 비과세 혜택이 가능합니다.
결론 : 12.16 대책 이후로 조정지역의 종전 주택을 매수하면 3법칙 매도 시점이 빨라진다.
조정 대상 지역의 주택의 경우 19.12.16일 이후 매수하게되면 매도 시점이 점점 촉박해지게 됩니다. 자칫 잘못하면 2법칙인 2년 이상의 보유/거주를 못하게 되는 경우도 발생할 수 있겠지요? 이럴 경우 해결책은 대체 주택 매수시점을 1년 뒤가 아닌 2년 이상으로 길게 빼게 된다면 2법칙인 2년 이상의 보유를 여유롭게 만족시키면서 3법칙이 2법칙에 영향받지 않게 매도가 가능하게 됩니다. 여기까지면 참 이해하기 편했겠죠?
"그런데 말입니다. 2021년 1월부터 다주택자들의 1주택 보유 기간 기준이 변경됩니다."
1 주택 보유 기산의 기준 변경 (21년 1월 이후부터)
"2 주택 초과 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 양도한 경우 양도한 시점, 즉 실제적으로 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산한다" 여기서 중요한점!! 일시적 1가구 2주택 즉 종전 주택 A와 대체 주택 B의 매수시점이 1년 이상의 공백을 가진 세대주는 제외라는 것!!! 헷갈리면 안 됩니다. 이 법안에 해당되는 사람들은 3 주택자 이상 서부터입니다.
예를 들어 A, B, C 3개의 주택을 가지고 있는 세대주가 가장 마지막에 산 C를 비과세 혜택 받기 위해서는 A, B를 모두 팔고 C 한채만 남은 시점부터 보유기간을 기산 하게 됩니다. 여기서 관건은 일시적 2 주택의 경우 이러한 상황을 면제해준다는 것인데 이를 이용하여 종전주택 A의 보유기간을 최종 1 주택 보유시점이 아닌 매수시점으로 돌릴 수 있는 꼼수가 통하는 게 아니냐는 논란이 일었습니다. 아래 글과 링크를 확인해주세요
기획재정부
[보도설명] 2021.1.1.부터 다주택자의 최종 1주택에 대한 보유.거주기간은 최종 1주택자가 된 날부터 기산됩니다.
www.moef.go.kr
| 서울 | 인천 | 원주 | 서울-인천 | 계산법 (앞-뒤) | ||
| 매수 시점 | 2021 | 2021 | 2023 | 0 | 2021 | 2021 |
| 현재 시점 | 2024 | 0 | 2024 | 2024 | ||
| 매도 시점 | 2026 | 2023 | 5 | 2026 | 2021 | |
위 기재부에서 보도한 내용에 따르면 이렇습니다. 서울, 인천 한 채씩 가지고 있는 세대주가 있습니다. 그는 같은 년도에 서울 인천을 매수합니다. 1법칙에 따라 인천은 어차피 과세입니다. 그리고 서울 집도 일시적 2주택에 해당되지 못합니다. 대체주택과의 공백이 1년이 되지 않기 때문입니다. 그래서 인천 집을 판 시점부터 보유기간이 기산됩니다. 하지만 여기서서 수도권보다 비교적 싼 원주집을 2023년에 매수하게 되면 서울, 원주간의 매수시점 공백은 2년으로 1법칙이 만족하게 됩니다. 그러면 자연스럽게 보유기산 기간도 서울집 매수시점인 21년으로 잡히게 되어 서울집을 비과세로 팔 수 있다는 논리입니다. 하지만 기재부에서는 이러한 경우 인천집을 판 23년부터 최종 1 주택 보유기간으로 산정하게 된다고 못 박았습니다.
이 부분에 대해서는 아직 논란의 여지가 있습니다. 아래 부동산 카페 한 회원님의 feedback 결과 3주택이라도 종전 2주택이 비과세 기간이 종료된 것은 첫 주택 A의 보유기간 기산 시점이 최종 1주택이 되었을때가 맞으나 비과세 기간이 진행중인 종전 2주택의 케이스의 경우도 이에 해당된다는 내용은 없습니다. 다만 이러한 부분은 해석이 어찌 되느냐, 또 기재부에서 어떻게 나오느냐에 따라 달라질 수 있는 부분이기때문에 신중하게 판단할 필요는 있어보입니다. 안전하게 가고자 한다면 최종 1주택 깔끔하게 만들고 일시적 2주택 비과세 혜택 이용하는것도 한 방법입니다.
그렇다면 21년 이후부터는 어떻게 세팅을 해야 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?
21년 이후 일시적 1가구 2주택 비과세 셋팅 방법
| 기존 주택 | new 주택 | 차이 | 계산법 (앞-뒤) | 비고 | ||
| 매수 시점 | 2020 | 2021 | 1 | 2021 | 2020 | 1법칙 : 기존주택과의 매수시점 갭차이를 1년 이상 요 |
| 현재 시점 | 2022 | 2 | 2022 | 2020 | 2법칙 : 기존주택은 적어도 2년 이상 보유 (조정 지역은 거주) | |
| 매도 시점 | 2024 | 3 | 2024 | 2021 | 3법칙 : 기존주택은 new 주택 매수 시점서부터 3년 이내 판매 요 | |
처음 예시를 다시 가지고 와보겠습니다. 기존주택 A는 위처럼 진행할 경우 비과세 가능합니다. 여기서 대체주택의 보유 기산일은 최종 1 주택이 된 시점인 2024년, 즉 기존주택A가 팔리고 1주택이 된 시점 이후에 다음 대체 주택 세팅을 해야 일시적 1가구 2 주택 혜택을 받을 수 있는 겁니다.
저도 설명하면서도 참 어렵다는 생각이 많이 듭니다. 그만큼 부동산 규제정책으로 법이 많이 바뀌었다는 반증이겠지요? 하기부터는 상기 말씀드린 일시적 1가구 2 주택 비과세 혜택의 법칙 이외에 많은 분들이 헷갈리는 부분에 대해 말씀드리겠습니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 관련 오해와 진실
2년 이내 기존 주택 판매 후 전입 요 vs 6개월 이내 기존 주택 판매 후 전입 필요하다? 꼭 필요는 없다.
2년 이내가 과거였고, 6개월 이내는 개선 내용된 내용입니다. 결론을 말하자면 위 조건 둘 다 주택담보대출에 관한 내용으로 비과세와는 전혀 상관없다고 합니다. 어기게 되면 향후 3년간 대출에 대한 페널티만 있을 뿐입니다. (비과세 혜택 기간들과 헷갈릴 수 있음)
시행령 제155조 제1항 대체주택 종전주택(1 주택) 취득 후 1년 이상이 지나고 신규주택을 취득하고 종전주택을 3년 이내(조정지역 1년)에 양도한 경우 외 일시적 1가구 2 주택 비과세 받을 수 있는 케이스가 있다? 케이스 있다. (단 종전주택이 조정 대상 지역인 경우 거주 2년 필수, 매도시점 달라진다.)
제2항 상속주택과 일반주택이 있는 경우에 일반주택을 양도한 경우
제4항 동거봉양 목적 1세대1주택보유자가 1 주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위해서 세대를 합침으로 1세대 2 주택이 된 경우 10년 내 먼저 양도하는 주택
제5항 혼인 1 주택을 보유하는자가 1주택을 보유하는 자와 혼인하거나 1주택을 보유하는 60세 이상의 직계존속을 봉양하는 무주택자와 1주택을 보유하는 자의 혼인으로 인해 1세대 2 주택이 된 경우 5년 내 먼저 양도하는 주택
→ 팔고자하는 주택이 조정대상 지역이라면 2년 거주는 필수이다.
제7항 농어촌주택 5년 이상 거주한 사실이 있는 상속주택, 이농 주택이나 귀농주택과 일반 주택을 보유 중에 일반 주택을 양도하는 경우 (귀농주택은 귀농주택 취득 후 5년 내 일반주택 양도)
제20항 장기임대주택 장기임대주택과 거주주택이 있는 경우 거주주택을 양도하는 경우(생애 1회)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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