22년 9월 26일부터 비수도권 부동산 규제 완화됩니다. 기존에 투기과열지역, 조정대상지역으로 선정되었던 지방 부동산이 대부분 비규제 지역으로 변경되는데요.
오늘은 비수도권 부동산 완화 혜택 무엇이 있는지 규제 지역과 비교해서 알아볼게요.
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비수도권 부동산 완화 혜택 (비규제 지역)
부동산 규제 지역으로 묶이게 되면 크게 청약, 대출, 세금 분야에서 규제를 받게 됩니다. 해당 글에서는 각 분야 별 규제 / 비규제 지역에 따른 차이가 어떻게 되는지 정리하였으니 참고해주세요.
| 대출 | 청약 | 세금 | |
| 비규제 지역 선정시 부동산 완화 혜택 |
LTV 완화 DSR 지속 적용 자금 조달계획서 작성X |
세대원 1순위 청약 가능 청약 통장 가입기간 ↓ 추첨제 비율↑ |
양도세 완화 다주택자 유리 비과세 혜택 완화 |
대출
| 비규제 지역 | 조정 지역 | 투과 지역 | |
| 9억 이하 LTV | 70% | 50% | 40% |
| 9억 초과 분 LTV | 30% | 20% | |
| 15억 초과 분 LTV | 0% | ||
| 자금 조달 계획서 | 미작성 | 작성 | 작성 |
부동산 규제 완화될 경우 비규제 지역은 매매가의 최대 LTV 70%까지 대출이 가능해집니다. 물론 생애 첫 주택 매수자의 경우 LTV 80%까지 받을 수 있습니다.
이 외에도 대출 실행 시 자금 조달 계획서 작성 등 불편한 절차가 사라집니다.
다만 LTV 기준은 완화되더라도 DSR 규제는 진행형이기 때문에 이 부분 참고하셔서 자금 마련 계획 세우셔야겠습니다.
DSR 규제 핵심 정리 (변경 사항 및 DSR 계산 방법)
청약
청약 1순위 조건도 달라집니다. 청약 1순위 조건이 완화됨에 따라 광역시, 지방의 인기 있는 일부 지역의 경우 청약 경쟁이 더 심해질 것으로 예상됩니다.
| 비규제 지역 | 조정 지역 | 투과 지역 | |
| 청약 통장 가입기간 | 수도권 가입 후 1년 비수도권 가입 후 6개월 |
가입 후 2년 경과 | |
| 주택수 여부 | 상관 없음 | 무주택자 1주택자 |
|
| 세대주 여부 | 세대주, 세대원 | 세대주 | |
| 가점제 / 추첨제 비율 (85㎡ 이하) |
40% / 60% | 75% / 25% | 100% 가점 |
| 가점제 / 추첨제 비율 (85㎡ 이상) |
100% 추첨 | 30% / 70% | 50% / 50% |
| 분양권 전매 (소유권 등기일 기준) |
없음 또는 6개월 | 3년 | 5년 |
청약 분야 부동산 규제 완화 혜택이 꽤 쏠쏠한 편입니다. 세대주, 세대원 구분 없이 청약 1순위 선정되며 추첨제 비율도 상당히 늘어나기 때문에 가점 낮은 분들에게는 기회겠죠.
단, 20년 9월에 발표된 부동산 법 시행령에 의하면 수도권을 제외한 지방 광역시의 분양권은 3년간 전매제한 적용되니 이 점 참고해주시길 바랍니다.
세금
세금 측면은 워낙 조건 별로 달라지기 때문에 가장 범용적인 내용만 정리해봤습니다.
| 비규제 지역 | 조정 지역 | 투과 지역 | |
| 취득세 | 0.6~3.0% | 1.2~6.0% | |
| 비과세 혜택 | 2년 보유 | 2년 보유 + 2년 거주 | |
| 1년 미만 보유 양도세 | 기본 세율 | 70% | |
| 2년 미만 보유 양도세 | 60% | ||
| 2주택자 처분 양도세 | +20%p | ||
| 3주택자 처분 양도세 | +30%p | ||
| 일시적 2주택 비과세 혜택 양도기간 |
3년 이내 | 1년 이내 | |
부동산 규제 완화 시 비규제 지역으로 지정되면 양도세 부분에서 크게 유리해지고요. 다주택자들의 주택 매도 시 기본 세율로 주택 매도가 가능하기에 많은 혜택을 볼 수 있습니다.
비수도권 부동산 규제 완화 전망
아래 글은 저의 개인적인 생각을 적은 글로 굳이 읽지 않으셔도 됩니다. 한귀로 듣고 한 귀로 흘리시면 되겠습니다.
각 분야별 부동산 규제 완화 혜택을 정리하면서 '앞으로 비규제 지역은 공급 가능한 물량이 더 늘겠다'라는 생각이 들었습니다. 분양권 전매 제한도 없어지고 세금 측면에서 자유로워지니까요.
반면 대출 분야에서 LTV 등 대출 한도에 대한 규제가 완화되었지만 기준 금리는 계속해서 올라가고 있습니다. 8월 25일부로 한국 기준 금리는 2.5% 고요.
미국이 금리인상을 했기때문에 한국도 환율 방어를 위해 금리 인상이 불가피합니다. 최소 22년 연말 또는 23년 초가 되면 3% 후반대는 넘어가지 않을까 예상됩니다.
기준 금리 2.5%일때 주담대 금리가 5%대이니 지금보다 대출 금리 부담은 가중될 테고 이러한 영향은 수요를 줄이는데 큰 영향을 미칠 거라 생각합니다.
부동산 가격은 결국 수요와 공급 그리고 심리로 결정되는데 공급은 수요를 앞서고, 투자 심리는 위축되니 상방은 막히고 하방이 열린 상황으로 보입니다.
무주택자 또는 1 주택자 분들에게는 조만간 좋은 기회가 찾아오지 않을까요?
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