국평 기준 분양가 8.6억인 송도 센트럴파크 리버리치, 당첨만 되면 프리미엄 3~4억은 기본으로 깔고 갈 것으로 예상됩니다. 최근 송도는 GTX 교통 호재에 이어 바이오 클러스터 산업지구 지정까지 호재의 중심이었습니다. 이에 힘입어 송도는 올해 집값 상승률 1위를 차지합니다. 오늘은 송도 센트럴파크 리버리치 입지 분석해보도록 하겠습니다.
송도 센트럴파크 리버리치 입지 분석 (수요공급, 전세가율)
송도 연수구 수요 공급 측면
송도 연수구의 인구는 36만 명가량 됩니다. 연간 수요는 전체 인구의 0.6~0.7%에 해당하는 약 2,000세대로 예상됩니다. 하지만 이건 산술적인 거고요. 바이오 클러스터 지정으로 수요는 이것보다 더 늘어날 것으로 예상됩니다. 기존 2,000 세대에 + 1,000 세대를 더한 3,000 세대/년 * 3년, 24년까지 약 9000 세대의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 공급 측면 살펴보겠습니다.
| 단지명 | 입주시기 | 총세대수 | 분양가(3.3㎡) |
| 송도더샵프라임뷰_F20-1BL | 2022-08 | 662 | 1,772 |
| 송도더샵센트럴파크3차 | 2023-01 | 351 | 1,958 |
| 호반써밋송도 | 2023-02 | 2,671 | 1,377 |
| 더샵송도센터니얼 | 2023-05 | 342 | 2,206 |
| 송도국제도시디엠시티시그니처뷰 | 2023-07 | 1,206 | 1,973 |
| 한화포레나인천연수 | 2023-09 | 767 | 1,431 |
| 힐스테이트레이크송도3차 | 2023-10 | 1,100 | 2,282 |
| 송도 센트럴파크 리버리치 | 2023-10 | 96 | 2,530 |
| 연수서해그랑블에듀파크 | 2024-01 | 641 | 1,726 |
| 힐스테이트송도더스카이 | 2024-02 | 1,525 | 2,326 |
| KTX송도역서해그랑블 | 2024-05 | 215 | 1,709 |
| 송도자이크리스탈오션 | 2024-06 | 1,503 | 2,278 |
24년까지 약 11,100 세대 공급됩니다. 어마무시하죠? 24년까지 공급이 수요보다 약 3000세대 더 많을 것으로 예상됩니다. 이 정도 공급이 확정되면 매매가가 눌릴만할 텐데, 주변 아파트 전세가율을 살펴보면 전혀 그렇지 않습니다.
인천 연수구 전세가율 (매매/전세)
송도 센트럴파크 리버리치와 가장 인접해있는 송도 센트럴파크 푸르지오의 매매/전세가를 살펴보겠습니다. 9월 기준 매매가 11억 9500만 원, 12억에 육박합니다. 전세가는 평균 5억대 전세가율은 42%밖에 되지 않습니다. 그만큼 현재 실수요보다는 투자자들이 많이 들어왔다는 증거겠지요. 전세가는 100% 실수요입니다. 24년까지 약 만 세대 가량 아파트가 공급될 텐데 전세가가 과연 받쳐줄 수 있을지 궁금하네요.
인천 송도구 직주근접 일자리
말이 필요없습니다. 송도 국제도시에 바이오 클러스터 유치됐죠? 그 영향으로 일자리 엄청나게 풍부해집니다. 삼성 바이오로직스를 필두로, 셀트리온, SK 바이오 사이언스 또한 송도로 23년까지 입주 예정입니다. 거기에 포스코 건설, 코오롱 글로벌, 대우 인터내셔널과 같은 기존의 대기업들까지 위치해 있으니 일자리는 이보다 더 풍부할 수는 없겠죠? 여기에 서울과의 접근성 개선으로 서울의 일자리 수요까지 일부 당겨올 수 있습니다.
인천 송도구 교통
인천에 끝에 있는 송도, 하지만 이번에 GTX B노선 확정으로 서울까지 30분 컷 가능하다고 합니다. 서울에 비하면 아직 인천 집값은 싸 보이기 때문에 연수구 집 값 상승이 멈추지 않는 요인이 될 수도 있겠네요.
센트럴파크 리버리치 예상 프리미엄
송도 센트럴파크 리버리치 주변 아파트들 시세가 12~13억 가량됩니다. 23년 10월 완공이라 했을 때 물가 상승률 감안 + 신축 프리미엄까지 겹친다면 최소 14억까지는 무난하지 않을까 예상됩니다. 현재 34평 국평 기준 분양가 8.6억으로 입주까지 프리미엄 5억입니다. 분양세대수가 96 세대밖에 되지 않아 경쟁률 정말 박 터지겠네요. 지금까지 송도 센트럴파크 리버리치에 대해 알아봤고요. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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