최근 정부에서 DSR 규제로 말이 많습니다. 요약하자면 돈 잘 못 버는 사람들, 그리고 기존 대출이 많은 사람들, 대출 한도가 크게 줄어듭니다. 여기서 DSR은 Debet Service Raito의 줄임말로 대출받는 사람의 연소득과 년간 갚아나가야 하는 대출금의 비율을 의미합니다. ( 년간 상환해야 하는 대출금 / 연봉) 오늘은 DSR 제도 변경 사항과 DSR 계산방법, 그리고 정부의 의도에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.
DSR 제도 변경 사항
21년 11월 1일부터 서울을 포함한 규제지역에서 6억 넘는 집 매수 시, 1억 이상의 신용 대출 또는 주택 담보 대출을 받게 될 경우 DSR 40%가 적용됩니다. 그리고 22년 1월서부터는 총대출액이 2억이 넘어가면 DSR 40%, 7월 이후에는 1억이 넘어가면 DSR 40% 적용됩니다. 또한 신용 대출의 원리금 납부 기간을 7년에서 5년으로 줄였습니다. 기존에는 DTI 요건만 충족하면 됐었는데 더 까다로워진 겁니다.
- 신용 대출 원리금 상환기준 7년 → 5년 납으로 축소 (DSR 계산 시에만 해당)
- 11월 1일 이후 : 6억 이상 아파트 매수 시 1억 이상 대출받는 경우 DSR 40%
- 23년 1월 1일 이후 : 총 대출액 2억 넘는 상황에서 대출을 추가로 받는 경우 DSR 40%
- 23년 7월 1일 이후 : 총 대출액 1억 넘는 상황에서 대출을 추가로 받는 경우 DSR 40%
DSR에 따른 대출 상한 계산
DSR은 자신의 연소득으로 매년 갚아나가야 할 대출금액을 나눈 비율입니다. 쉽게 말해 돈 잘 벌어야 대출이 나온다는 뜻입니다. 아래 표는 DSR 40%를 기준으로 연간 상환할 수 있는 한계치와 이자 포함한 대출 금액을 계산한 겁니다. 그렇다면 실제 대출은 저것보다는 더 적게 나오겠지요?
| 연봉 (만원) | 이자포함 상환금(년) | 신용 (5년, 이자 포함) | 주담대 (30년, 이자 포함) |
| 3000 | 3000*40% = 1200 | 6000 | 36000 |
| 4000 | 4000*40% = 1600 | 8000 | 48000 |
| 5000 | 5000*40% = 2000 | 10000 | 60000 |
| 6000 | 6000*40% = 2400 | 12000 | 72000 |
| 7000 | 7000*40% = 2800 | 14000 | 84000 |
| 8000 | 8000*40% = 3200 | 16000 | 96000 |
| 9000 | 9000*40% = 3600 | 18000 | 108000 |
| 10000 | 10000*40% = 4000 | 20000 | 120000 |
기대출이 전혀 없었을때 연 이율 3% 신용대출은 5년 상환, 주담대는 30년 상환을 기준으로 뽑아본 금액입니다. 금리 3% 기준 신용대출의 경우 연봉 천만원 당 1700만원 정도 한도가 올라가고요. 주택담보대출은 연봉 천만원 당 6000만원 올라간다고 보시면 됩니다.
| 연봉 (이자 3%) | 신용 대출 한도 | 주담대 한도 |
| 3000 | 5000 | 19000 |
| 4000 | 7000 | 25000 |
| 5000 | 8500 | 31000 |
| 6000 | 10500 | 38000 |
| 7000 | 12000 | 44000 |
| 8000 | 14000 | 50000 |
| 9000 | 15500 | 56000 |
| 10000 | 17500 | 63000 |
위 표를 보면 어떤 생각이 드시나요? DSR 요건 충족하려면 주담대의 경우 상환기간 길게 가져가는 게 유리하고요. 기 대출이 있는 상황에서 신용대출로 부동산 매수가 쉽지 않도록 조정해놨습니다. 대출한도가 많이 줄게 되는거죠.
DSR 규제 변경에 따른 대응 방법
간단합니다. 이번 DSR 규제는 신용대출이 있는 경우 대출 출자에 상당히 불리합니다. 그렇기 때문에 신규 주택 매수를 위해 주담대를 받으려고 하신다면 기존에 가지고 있는 신용 대출 모두 상환하시고 주담대 신청하셔야 대출 많이 나옵니다. 또한 상환기간을 MAX로 하셔야 합니다. 신용 대출이 이미 있는 상태에서 주담대를 받으려면 DSR이 많이 소진되기 때문에 같은 연봉이라도 대출 실행이 적게 됩니다.
DSR 규제를 한 정부의 의도와 예측
최근, 은행 대출 옥죄기 시행 이후 거래량 많이 줄었습니다. 그리고 서울 집값 잠시 주춤하고 있죠. 가격 상승 피로감 때문인지, 정말 대출 조이기 때문인지 모르지만요. 정부는 이걸 대출 축소로 인한 효과로 생각하나 봅니다. 그래서 한번 더 옥죄어 부동산 가격을 잡아보려고 하는 것 같습니다. 그런데 저는 이게 오히려 악영향을 미치지 않을까 생각됩니다.
전세 대출은 DSR에 포함되지 않음
이번에 정부에서는 전세 대출은 DSR에 포함되지 않는다고 했고요. 한도를 7억까지 늘려준답니다. 이러면 전세 수요 늘어날겁니다. 전세 수요 늘어나면 전세금 올라가고요. 갭 투자 용이해지는 시기가 도래합니다. 6억 이하 아파트 거래량 늘어나면서 또 한 번 매수가가 들썩이지 않을까 예상됩니다. 묻지 마 규제보다는 시장의 논리에 맡기면 알아서 조정될 것을 왜 이렇게 규제를 많이 하는지 이해가 되지 않네요. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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