보금자리론 대출 자격은 민법상 성년인 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함)이라면 모두 가능합니다. 다만 보유하고 있는 주택이 있다면 주택수에 따라, 그리고 각 세대별 월 소득에 따라 보금자리론 대출자격에서 제외될 수 있습니다. 오늘은 보금자리론 대출자격에 대하여 확인해보고 왜 대출기간을 최대로 해야 하는지 말씀드리겠습니다. 대출기간을 최대로 하지 못한 저의 경험담이기도 합니다.
보금자리론 대출자격 대상 총 5단계
보금자리론 대출자격 0단계 : 국적
국적 : 민법상 성년인 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함)
보금자리론을 알아보시는 분들이라면 대부분 이 조건은 통과한다고 생각합니다.
보금자리론 대출자격 1단계 : 주택수
주택 수 : 부부 또는 미혼 기준 무주택자 또는 1주택자(구입용도*에 한해 일시적 2 주택 허용하며, 담보주택 외 기존주택의 처분기한은 본 건 담보주택 소재지에 따라 차등 적용)
요약하자면 1주택자까지는 보금자리론 대출자격에 포함됩니다. 2 주택도 가능한 경우가 있는데 일시적 1가구 2 주택에 한해서만 허용이 됩니다. 물론 종전주택을 판매하는 조건이 붙습니다. 처분기한은 보금자리론을 받으려고 하는 주택 소재지에 따라 달라지는데 해당 주택의 소재지가 투기과열지역 또는 조정지역인 경우 기존 주택을 1년 내에 처분해야 하며 기타 지역은 2년 내에 처분해야 합니다. 일시적 1가구 2주택 관련 내용은 글 하단 관련글 참조 부탁드립니다.
여기서 *구입용도는 보금자리론을 받으려는 주택의 잔금용만 해당됩니다. 소유권이전등기 접수 후 3개월 이내 신청해야 합니다. 즉 중도금을 위한 대출 안된다는 뜻입니다.
주의사항 : 한국주택금융공사에서 보금자리론이 실행 전후로 1 주택을 유지하고 있는지 계속 체크합니다. 대출 실행 전 채무자 및 배우자가 보유하고 있는 주택이 따로 있는지 확인하고요. 대출 실행 후 3년 뒤 추가로 보유하고 있는 주택 유무를 다시 한번 확인합니다. 해당 주택 외 추가적으로 주택담보대출을 이용하고 있다면 그 또한 주택수에 포함된다고 하니 보금자리론 받으시려면 맘 편히 1 주택 유지하는 게 좋습니다.
보금자리론 대출자격 2단계 : 소득수준
거의 다 왔습니다. 연소득 7천만 원 이하인 경우 보금자리론 대출자격에 포함됩니다. 기혼인 경우 부부합산입니다. 그래서 미혼 때 받아놓는 것이 좋습니다. 기혼에 맞벌이의 경우 보금자리론 대출자격에서 제외될 수 있기 때문입니다.
소득 수준 예외 사항 : 신혼가구, 다자녀 가구
신혼가구는 연소득 8천500만 원까지는 보금자리론 대출자격에 포함됩니다. 여기서 신혼가구란 혼인관계 증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내이거나 결혼 예정자를 의미합니다. 결혼 예정자임을 증명하기 위해서는 청첩장 또는 결혼 예정 사실 확인서 상 3개월 이내인 자들을 뜻합니다. 이러한 신혼가구가 85㎡ 이하의 주택의 잔금을 치르기 위해 신청하는 경우 가능합니다. (읍, 면은 100㎡ 이하) 즉, 34평 이상 아파트 구매 시에는 보금자리론 신청 불가능합니다.
다자녀 가구는 자녀의 수에 따라 달라집니다. 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 부부합산 연소득 1억 이하, 2명인 경우 9천만 원, 1명인 경우 8천만 원까지는 보금자리론 대출 자격에 포함됩니다. 자세한 사항은 해당 Url을 참조 부탁드립니다.
https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_01_01_01.do#/jwxe_main_content
보금자리론 대출자격 3단계 : 신용
본인 또는 배우자가 한국 신용 정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보가 남아있으면 대출신청 불가능한데요. (배우자의 소득이 없을 경우 배우자에 대해서는 신용정보 확인 제외됩니다.)
- 연체, 대위변제 · 대지급, 부도, 관련인 정보
- 금융질서문란 정보, 공공정보
- 신용회복 지원 신청 및 등록정보
즉, 신용불량, 범법자 또는 회생절차를 진행하고 계시는 분들은 보금자리론 대출자격에서 제외됩니다.
보금자리론 대출자격 4단계 : 구입 주택의 요건
부동산 등기부등본 상 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능합니다. 여기서 6억을 초과하는 아파트들은 보금자리론 대출자격에서 제외됩니다. 여기서 시세는 KB 국민은행 일반 평균가를 우선적으로 적용하며 매매가와 KB 평균가 모두 6억 이하여야 합니다. 신청일 기준으로 6억 이하였다가 대출 실행일 6억 이상이 된다면 이 부분에 한해서는 보금자리론 받을 수 있게 해 줍니다. (다만 9억 초과는 불가능하답니다. 사실 신청일과 대출 시행일이 길어야 2~3개월일 텐데 그 사이에 3억이나 상승하는 경우는 없겠지요?)
보금자리론 상품 종류 (금리) 및 대출한도
보금자리론 3가지 상품 종류
| u-보금자리론 | 아낌e 보금자리론 | t-보금자리론 | |
| 소 개 | 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 신청하는 보금자리론 | 대출거래약정 및 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하여 u-보금자리론보다 금리가 0.1%p 저렴 | 은행에 방문해서 직접 신청하는 보금자리론 |
| 유의사항 | 각 상품별 대출 신청이 가능한 금융기관이 상이하므로 확인 필요 대출실행은 대출 신청 완료 후 최장 70일 내에 가능 - 대출신청 후 ~ 대출승인 : 최장 40일 - 대출승인 후 ~ 대출실행 : 최장 30일 * 대출희망일이 신청일로부터 20일 이후인 건만 접수 가능 |
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보금자리론에는 총 3가지 상품이 있습니다. 그중에서도 비대면 인터넷으로 모든 일처리를 진행하는 아낌 e 보금자리론이 가장 금리가 저렴합니다. 무조건 이걸로 해야합니다. 위에 기재되었듯이 각 상품별로 신청하는 은행이 다르기 때문에 미리 확인을 해주셔야합니다. 아낌e 보금자리론의 경우 하나은행, 신한은행, 우리은행, 국민은행, 부산은행이 취급합니다.
보금자리론 상품별 금리 (고정금리 기준)
| 상품별/만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 |
| u-보금자리론 | 2.7 | 2.8 | 2.9 | 2.95 | 3 |
| 아낌e보금자리론 | 2.6 | 2.7 | 2.8 | 2.85 | 2.9 |
| t-보금자리론 | 2.7 | 2.8 | 2.9 | 2.95 | 3 |
21년 7월 조건으로 우대금리는 빠진 상황입니다. 우대금리는 다자녀 및 신혼가구인 경우 우대금리 들어갑니다. 세부 내용은 해당 URL을 통해 확인 부탁드립니다. https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_01_01_03.do
보금자리론 대출한도 (담보주택 소재지에 따라 상이함)
가장 중요한 보금자리론 대출한도입니다. 기본적으로 보금자리론을 받을 담보주택의 가격을 기준으로 대출이 실행됩니다. 앞서 담보주택의 가격 6억 이하일 경우만 실행된다고 말씀드렸습니다. 6억 이하 기준에서는 매매가와 KB 감정가 둘 중에 높은 가격을 선택했었죠? 이번엔 반대입니다. LTV를 시행할 땐 매매가와 KB 감정가 중 낮은 가격을 기준으로 대출을 실행해줍니다.
| 지역 | 실수요자(완화) | 기본 | ||
| LTV | DTI | LTV | DTI | |
| 조정대상지역(투기 · 투기과열지역 포함)* | 70% | 60% | 60% | 50% |
| 기타 일반지역 | 실수요자 불문 LTV 70% · DTI 60% | |||
예를 들어 KB 감정가가 5.5억이고, 매매가가 5억이라고 한다면 5억을 기준으로 대출을 실행하게 됩니다. 이번에 실수요자에게 LTV 60%는 너무 엄격하다는 민원이 많이 들어와 10% 완화하여 투기과열 지역 또는 조정지역이라도 실수요자라면 LTV 70%까지 받을 수 있습니다. 여기서 실수요자의 조건은 부부합산 연소득 7천만 원 이하, 구입 주택의 가격이 5억 이하이며 주택 보유수가 본건을 제외하고 없는 경우를 의미합니다. 조건별로 대출 상한 한도가 다르기 때문에 위 사항은 참고만 하시고 실제로 얼마의 대출이 실행될 수 있을지는 보금자리론 담당자 또는 대출을 실행할 은행원에게 정확한 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
상환 기간을 최대로 받아야 하는 이유 (경험담)
대출 상환 기간이 길수록 연말정산 소득공제 시 유리
저도 대출을 실행하고 알았습니다. 연말정산 시 대출금의 이자분에 한해 소득공제가 가능합니다. 대출 상환기간 최소 15년 이상부터 소득 공제됩니다. 10년은 안됩니다. 그래서 최대한 길게 받아야 합니다. 10년 당 금리 차이 0.1% 크면 크고 작으면 작을 수 있다 할 수 있습니다. 이거 소득공제로 커버 가능합니다.
지금이 최저 금리다. 앞으로 금리는 올라갈 일만 남았다.
지금이 대출받기 최고 좋은 시기입니다. 코로나19로 미국 연준(우리나라로 따지면 한국은행과 같음)에서 제로금리를 선포했습니다. 이제 코로나 종식되면 금리 다시 스멀스멀 올릴 겁니다. 다행히 아직까진 우리나라도 금리 동결을 유지하고 있지만 미국이 금리 올리기 시작하면 한국도 따라 올릴 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 지금이 최저 금리인 시기입니다. 이 정도 금리를 고정금리로 받는다면 향후 금리가 올라가는 시국에 앉아서 돈을 벌게 되는 겁니다. 그만큼 저렴한 금리에 대출을 하게 된 것이니까요. 그러니 저처럼 이자 아깝다고 상환기간 짧게 잡지 마시고 꼭 최대로 상환기간 늘려서 받으시길 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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